Byggstrid i Kullavik kan ge ny praxis

Av Kristian Alm

När kommunen ville bygga ett EKB-hem på tomten verkade allt gå på räls. Men kontraktet bröts och sen var det inte tal om bygglov för fastighetsägaren. Nu har ärendet blivit en principfråga och kommer som ett av få fall att prövas i Högsta domstolen.

Nyligen berättade vi om ett garage i Särö som bollats fram och tillbaka mellan olika instanser och ibland varit lagligt, ibland olagligt. Senaste turen blev att det var olagligt – men att Kungsbacka kommun varit så senfärdig att garagebygget preskriberats.
Den här gången handlar det däremot om ett hus som inte blivit byggt. Men det är lika många snåriga turer, så håll i hatten, vi börjar från början:
2015 skrev paret Fredric och Åsa Norefjäll kontrakt med Kungsbackas exploateringskontor om försäljning av en del av sin tomt vid Gamla Särövägen i Kullavik. Det var mitt i den kaotiska Syrienkrisen när Sverige tog emot rekordmånga flyktingar både från Mellanöstern och Afghanistan. Alla kommuner letade desperat efter tomma lokaler och tomter där det gick att bygga hem för ensamkommande.
Projekteringen gick vidare och 2016 fick hemmet strandskyddsdispens i byggnadsnämnden. Men lika fort som strömmen av flyktingar uppstått, lika snabbt sinade den när Sverige skärpte regelverket. Det fanns inte längre behov för hemmet vid Gamla Särövägen, och kommunen bröt köpekontraktet, vilket man hade rätt att göra.
Men nu hade paret Norefjäll på ganska goda grunder fått uppfattningen att man kunde bygga på tomten, och tillsammans med byggföretaget Derome skickade de i maj 2017 in en ansökan om förhandsbesked om att få bygga ett parhus.

Tvärnej

Det blev tvärnej. Kommunen menade att det fanns flera problem: buller från vägen, svårighet med utfart och dessutom måste det göras en detaljplan för området.
Märkligt, tyckte markägarna, eftersom kommunen ju själva planerat att bygga där. De överklagade till länsstyrelsen som kom fram till att byggnadsnämnden varit otydlig. Ärendet skickades tillbaka för omtag. Men kommunen gav sig inte utan överklagade till Mark- och miljödomstolen.
Nu delade sig ärendet i två delar: fick byggnadsnämnden fortsätta hänvisa till att det behövdes en detaljplan, när de gjort så i decennier? Och var placeringen olämplig? Det bullerplank kommunen inte gillade behövdes inte längre, eftersom lagkraven mildrats. Dessutom hade ju kommunen själv velat lägga ett boende där.
– När vi fick ta del av byggnadsnämndens överklagande blev vi väldigt upprörda. Det var visserligen en partsinlaga i en rättsprocess, men det var för många felaktigheter och några direkta osanningar, säger Fredric Norefjäll.
Byggnadsnämnden påstod till exempel att det aldrig funnits planer på ett hem för ensamkommande (EKB). Och det stämde ju på ett sätt, eftersom ärendet avbröts innan det formellt nådde byggnadsnämnden. Men det hade förekommit muntliga kontakter mellan nämnder och förhandlare, och dessutom hade nämnden själv gett strandskyddsdispens i ärendet.
Kommunen påstod dessutom att det inte varit tal om ett markköp, trots att det fanns skriftligt bevis om motsatsen.
Den tredje punkten, och det är den som är av intresse för Högsta domstolen, var gränsen för hur länge en kommun kan fortsätta hänvisa till detaljplanekravet utan att verkligen göra en detaljplan.

Matematik

Och här blev det matematikbyråkrati i den högre skolan.
Tomten har med olika ägare varit uppe i nämnden flera gånger. Hur många gånger är oklart, men det finns i all fall en notering 1991-12-18 som slår fast "att kommunen vid flera tillfällen har behandlat planläggning för rubricerat område".
Sedär, konstaterar kommunen! Det är 26 år mellan besluten 1991 och 2017, och det är kortare än praxis för när man måste göra en plan. Den ligger åtminstone på över 30 år!
Felräknat, menar Derome och paret Norefjäll: noteringen säger ju att frågan varit uppe för behandling flera gånger före 1991 – då bör första gången vara några år tidigare och därmed mer än 30 år.
Men Mark- och miljödomstolen gick helt på kommunens linje. Man tog inte ställning var praxis borde ligga för detaljplanekravet, utan ansåg bara att det "trots den relativt långa tidsperiod som förflutit från det att en ansökan först prövades, inte föreligger ett sådant missförhållande mellan det allmänna intresset av en planmässig utveckling av området och Derome Hus AB:s intresse av att nu kunna bebygga fastigheten att beslutet strider mot proportionalitetsprincipen."
Och när det gäller själva frågan om placeringen svalde man helt kommunens argument om buller. Att en annan nämnd velat bygga ett EKB-hem på tomten ansåg inte domstolen hade med saken att göra.

Nederlag

Nederlag för Norefjäll och Derome på alla punkter, således. Men nu var det dags för nästa rond: Mark- och miljööverdomstolen. Och där vände man på hela resonemanget.
För det första: ett område som ligger intill en storstad med högt bebyggelsetryck bör prövas med detaljplan. Och att hänvisa till detaljplan mer än 30 år "kan enligt Mark- och miljööverdomstolen, beroende på omständigheterna, vara oförenligt med proportionalitetsprincipen."
Att kommunen inte har reda på när bygglov prövats genom åren kan knappast vara den sökandes problem. Så argumentet med detaljplan faller, enligt domstolen.
Då kvarstår frågan om det är lämpligt med parhus på tomten. Och även här går domstolen emot tidigare beslut. Man skriver:
"utredningen ger stöd för att gällande riktvärden för buller kan hållas även utan bullerplank, låt vara att marginalen är liten. Domstolen bedömer därför att ansökan inte kan avslås på denna grund."
Visserligen har kommunen fler argument mot bygget, men där har inte gjorts en sammantagen bedömning. Därför måste byggnadsnämnden göra en ny genomgång och argumentera bättre, slår domstolen fast.
Men ledamöterna är samtidigt medvetna om att resonemanget kring tidskravet på detaljplanekravet går att diskutera, och ger därför det ovanliga tillståndet att domen kan överklagas till Högsta domstolen.
I HD fastställs praxis som domstolar i framtiden ska rätta sig efter. Och HD har nu sagt ja till att pröva fallet. Så oavsett hur det går med parhuset vid Gamla Särövägen, kommer det att i framtiden bli ett rättesnöre för kommuner runt om i landet.

Nytt försök bygga

Parallellt med HD-processen pågår en annan.
– Eftersom vi insåg att det gick prestige i frågan kring tomten och den misslyckade projekteringen av EKB-hemmet, gjorde vi en ny ansökan om förhandsbesked för att i stället få bygga på den norra delen av fastigheten, berättar Fredric Norefjäll.
Även den placeringen fick nej av byggnadsnämnden, har passerat alla instanser och ligger nu för överklagande till Högsta domstolen. Förutom de andra argumenten finns här även frågan om den här placeringen kan räknas som så kallad lucktomt, vilket är ett undantag som ger rätt till bygglov. Fortsättning följer!